주택 취득세 계산기 (2026년 세율·중과·생애최초 감면)

주택 취득세는 세 가지 세금의 합입니다

집을 사고 등기하기 전에 내는 세금을 흔히 “취득세”라고 부르지만, 실제 고지서에는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 세 가지가 함께 찍힙니다. 취득세는 지방세법 제11조에서 정한 세율을 취득가액에 곱해 계산하고, 지방교육세는 그 취득세율을 기준으로 한 덧붙이는 세금입니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘는 주택에만 붙습니다. 세 금액은 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 주택 소재지 시·군·구에 신고하고 납부해야 합니다.

1주택 기본 세율: 6억원과 9억원이 기준선

조정대상지역이 아니거나 1주택을 취득하는 경우에는 취득가액에 따라 세율이 정해집니다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고, 그 사이에서는 값이 오를수록 세율이 조금씩 올라가도록 산식을 씁니다. 이 산식 덕분에 6억원을 1원 넘었다고 세금이 갑자기 세 배가 되지는 않습니다.

예를 들어 7억원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.66666…이고, 다섯째 자리에서 반올림해 1.6667%가 됩니다. 7억 5천만원이면 정확히 2%, 8억원이면 2.3333%입니다. 이 계산기는 이 반올림 규칙까지 그대로 적용합니다.

취득가액별 세금 표 (1주택, 중과·감면 없음)

합계는 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 더한 금액입니다. 원 미만은 버렸습니다.

다주택자 중과세율 (지방세법 제13조의2)

한 세대가 이미 집을 가지고 있는 상태에서 집을 더 사면, 취득하는 집이 조정대상지역에 있는지와 취득 후 주택 수에 따라 무거운 세율이 붙습니다.

중과가 적용되면 지방교육세는 취득가액의 0.4%로 고정되고, 85㎡를 넘는 주택의 농어촌특별세는 8% 중과일 때 0.6%, 12% 중과일 때 1.0%가 됩니다. 농어촌특별세 비율은 농어촌특별세법 제5조의 계산 방식(표준세율을 2%로 바꿔 계산한 취득세액의 10%)을 중과세율에 적용해 구한 값입니다.

일시적 2주택은 이사 등으로 새 집을 먼저 사고 기존 집을 정해진 기간 안에 파는 경우로, 이 때는 조정대상지역이라도 기본 세율을 적용합니다. 다만 기한 안에 기존 주택을 처분하지 않으면 중과세율과의 차액을 추가로 내야 하고 가산세가 붙을 수 있습니다. 조정대상지역은 국토교통부가 지정하고 해제하므로, 계약 시점의 지정 여부를 꼭 확인하세요.

생애최초 주택 구입 감면

본인과 배우자 모두 지금까지 주택을 가진 적이 없고, 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하의 주택을 사면 지방세특례제한법 제36조의3에 따라 취득세를 줄여 줍니다. 산출한 취득세가 200만원 이하이면 전액 면제, 200만원을 넘으면 200만원을 빼 줍니다. 전용 60㎡ 이하이고 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택·다가구주택 같은 소형주택은 한도가 300만원입니다. 이 감면은 2028년 12월 31일 취득분까지 적용됩니다.

정당한 사유 없이 취득일부터 3개월 안에 전입해 상시 거주를 시작하지 않거나, 상시 거주한 기간이 3년이 되기 전에 집을 팔거나 증여·임대하는 등 법에서 정한 사유가 생기면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다. 부부가 공동으로 취득해도 한도는 합쳐서 하나입니다.

계산 예시

① 8억원 아파트, 1주택, 전용 85㎡ 초과

세율은 8 × 2/3 − 3 = 2.3333%입니다. 취득세 18,666,400원, 지방교육세 1,866,640원(취득세율의 10%를 취득가액에 곱한 값), 농어촌특별세 1,600,000원(0.2%)을 더해 22,133,040원을 내게 됩니다.

② 3억 5천만원 빌라, 생애최초 구입, 85㎡ 이하

6억원 이하라 세율은 1%이고 취득세는 3,500,000원입니다. 산출세액이 200만원을 넘으므로 생애최초 감면 2,000,000원을 빼면 취득세는 1,500,000원이 남습니다. 지방교육세 350,000원을 더해 합계 1,850,000원입니다. 소형주택 요건까지 맞으면 감면 한도가 300만원으로 늘어납니다.

③ 조정대상지역 7억원 주택을 두 번째 집으로 구입

일시적 2주택이 아니라면 8% 중과가 적용됩니다. 취득세 56,000,000원, 지방교육세 2,800,000원(0.4%)로 합계 58,800,000원입니다. 같은 집을 1주택으로 샀을 때의 합계 12,833,590원과 비교하면 차이가 매우 큽니다.

이 계산기가 다루지 않는 경우

• 상속·증여 등 무상취득, 원시취득(신축), 법인의 주택 취득. 법인은 주택 수와 관계없이 12% 중과가 원칙입니다.
• 중과에서 제외되는 주택(일정 요건의 공시가격 1억원 이하 주택 등)과, 주택 수에 포함하지 않는 분양권·입주권·오피스텔의 판단.
• 지분 취득. 지분으로 사더라도 세율은 주택 전체 가액을 기준으로 정합니다.
• 신고 기한을 넘겼을 때의 가산세, 감면 추징, 감면받은 세액에 붙을 수 있는 농어촌특별세.
• 오피스텔·상가·토지(취득세 4% 등 주택 외 세율).

자주 묻는 질문

법령·공식 자료 출처

• 지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율) — 주택 1~3%, 6억~9억 산식
• 지방세법 제13조의2 (법인의 주택 취득 등 중과)
• 지방세법 제151조 (지방교육세 과세표준과 세율)
• 농어촌특별세법 제5조 (과세표준과 세율)
• 농어촌특별세법 제4조 (비과세 — 서민주택)
• 지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입 취득세 감면) — 2028.12.31.까지

이 계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 주택 수 판단, 조정대상지역 지정 여부, 감면 요건 충족 여부에 따라 실제 세액은 달라집니다. 정확한 금액은 관할 기관(국세청·지자체·공단 등)이나 세무사 등 전문가에게 확인하세요.