전월세 전환 계산기 (법정 전환율 상한 5%)
전세 보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 바꿀 때 금액을 계산합니다.
- 법정 전환율 상한 연 5% 자동 적용 (한국은행 기준금리 3.00% + 2%)
- 보증금→월세, 월세→보증금 양방향 계산
- 직접 협의한 전환율이 법정 상한을 넘는지 바로 확인
전월세 전환은 “전환율” 하나로 계산합니다
전세 보증금 일부를 돌려받는 대신 월세를 내기로 하거나, 반대로 보증금을 더 내고 월세를 줄이는 것을 전월세 전환이라고 합니다. 이때 보증금 1원이 1년에 얼마의 월세와 같은지를 나타내는 비율이 전환율입니다. 전환율이 5%라면 보증금 1억원은 1년에 500만원, 한 달에 약 41만 6천원의 월세와 같다고 봅니다.
추가 보증금 = 줄이는 월세 × 12 ÷ 전환율
법정 상한 전환율 (주택임대차보호법 제7조의2)
임대차 계약 기간 중에 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꾸는 경우, 주택임대차보호법 제7조의2는 월세가 일정한 비율을 넘지 못하게 막아 둡니다. 그 비율은 다음 두 값 중 낮은 쪽입니다.
- 연 10% (시행령 제9조 제1항)
- 한국은행 기준금리 + 연 2% (시행령 제9조 제2항)
한국은행 기준금리는 2026.08.27.부터 연 3.00%이므로, 2026.10.14. 기준 법정 상한 전환율은 연 5%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로, 계약할 때 한국은행이 공시한 최신 기준금리를 확인하세요.
기준금리에 따른 상한 전환율
| 기준금리 | 법정 상한 전환율 | 보증금 1억원당 월세 상한 |
|---|---|---|
| 연 2.5% | 연 4.5% | 375,000원 |
| 연 2.75% | 연 4.75% | 395,833원 |
| 연 3% (현재) | 연 5% | 416,666원 |
| 연 3.5% | 연 5.5% | 458,333원 |
| 연 4% | 연 6% | 500,000원 |
상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
법정 상한은 기존 계약이 유지되는 동안 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 규정입니다. 계약 기간 중 전환뿐 아니라, 계약갱신요구권을 써서 계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우에도 적용된다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 반면 계약이 끝나고 새로운 임차인과 새 계약을 맺을 때의 보증금과 월세는 당사자가 자유롭게 정할 수 있어 이 상한이 직접 적용되지 않습니다. 또 월세를 보증금으로 바꾸는 방향(보증금 증액)에는 이 조항의 상한이 없고, 증액 자체에 대한 별도 제한(갱신 시 5% 이내 등)이 따로 있습니다.
이 조항을 위반해 초과 지급한 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2). 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
계산 예시
① 전세 3억원 중 2억원을 월세로 (보증금 1억원 남김)
법정 상한 전환율 5%를 적용하면 월세는 200,000,000 × 5% ÷ 12 = 833,333원입니다. 집주인이 6% 전환율을 요구해 월 1,000,000원을 제시했다면, 계약 기간 중 전환에서는 법정 상한보다 166,667원 많은 금액이라 그대로 받을 수 없습니다.
② 월세 30만원을 줄이고 보증금을 올리는 경우
같은 5%를 적용하면 300,000 × 12 ÷ 5% = 72,000,000원의 보증금을 더 내야 월세 30만원을 줄일 수 있습니다. 이 돈을 예금에 넣었을 때 받을 수 있는 이자(세후)와 비교해 보면, 보증금을 올리는 것이 나에게 유리한지 판단할 수 있습니다.
전환 금액별 월세 표
월세로 바꾸는 보증금 금액과 전환율에 따른 월세입니다. 법정 상한은 현재 연 5%입니다.
| 월세로 바꾸는 보증금 | 연 4% | 연 4.5% | 연 5% |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 100,000원 | 112,500원 | 125,000원 |
| 5,000만원 | 166,666원 | 187,500원 | 208,333원 |
| 10,000만원 | 333,333원 | 375,000원 | 416,666원 |
| 15,000만원 | 500,000원 | 562,500원 | 625,000원 |
| 20,000만원 | 666,666원 | 750,000원 | 833,333원 |
| 30,000만원 | 1,000,000원 | 1,125,000원 | 1,250,000원 |
직접 계산해 보는 순서
- 월세로 바꿀 보증금을 정합니다. 전체 보증금에서 계속 남겨 둘 보증금을 뺀 금액입니다. 예를 들어 3억원 전세를 보증금 1억원 월세로 바꾸면 2억원이 전환 대상입니다.
- 적용할 전환율을 정합니다. 계약 기간 중 전환이라면 연 10%와 “기준금리 + 2%” 중 낮은 값을 넘을 수 없습니다. 집주인과 그보다 낮게 합의하는 것은 자유입니다.
- 1년 치 월세를 구합니다. 전환 대상 보증금 × 전환율이 1년 동안 낼 월세 합계입니다.
- 12로 나눕니다. 그 값이 한 달 월세입니다. 원 단위 이하는 계약할 때 정한 방식대로 처리합니다.
반대로 월세를 줄이고 보증금을 올릴 때는 순서를 거꾸로 하면 됩니다. 줄이려는 월세에 12를 곱해 1년 치를 만들고, 그 값을 전환율로 나누면 올려야 할 보증금이 나옵니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세를 줄이는 데 더 많은 보증금이 필요하다는 점도 기억해 두세요.
세입자 입장에서 따져 볼 점
- 보증금을 지킬 수 있는가: 보증금이 클수록 집주인 사정에 따른 위험도 커집니다. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인하세요.
- 대출 이자와 비교: 보증금을 대출로 마련한다면 대출 금리가 전환율보다 낮을 때 보증금을 늘리는 쪽이 매달 부담이 적습니다. 대출 이자 계산기로 월 이자를 비교해 보세요.
- 월세 세액공제: 요건을 갖춘 무주택 근로자는 연말정산에서 낸 월세의 일부를 세액공제받을 수 있어 실질 부담이 줄어듭니다.
- 중개보수: 새로 계약서를 쓰면 중개보수가 생길 수 있습니다. 중개수수료 계산기에서 월세 환산 금액으로 확인할 수 있습니다.
이 계산기가 다루지 않는 경우
- 상가건물 임대차(상가건물 임대차보호법은 별도의 전환율 상한을 둡니다).
- 관리비, 보증금 반환 시점의 이자, 세액공제 효과를 포함한 실질 부담 비교.
- 지역별로 공표되는 실제 시장 전월세 전환율(한국부동산원 통계 등). 시장 전환율은 법정 상한과 다를 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전환율은 꼭 법정 상한으로 해야 하나요?
아니요. 법정 상한은 넘을 수 없는 최대치이고, 그보다 낮은 전환율로 합의하는 것은 자유입니다. 계산기의 전환율 칸에 합의한 비율을 넣어 계산하세요.
기준금리가 내리면 월세도 줄어드나요?
이미 정한 월세가 자동으로 바뀌지는 않습니다. 다만 앞으로 계약 기간 중에 새로 전환할 때 적용할 수 있는 상한이 함께 내려갑니다.
보증금 1억원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
현재 법정 상한 5%를 적용하면 월 416,666원입니다. 전환율 4%로 합의하면 월 333,333원입니다.
새로 계약하는 집에도 5% 상한이 적용되나요?
계약 기간 중 전환을 규율하는 조항이라, 처음 맺는 새 계약의 보증금·월세에는 직접 적용되지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다. 시장 시세를 비교할 때 참고 기준으로 쓸 수는 있습니다.
법령·공식 자료 출처
- 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률) — 연 10%, 기준금리 + 연 2%
- 주택임대차보호법 제10조의2 (초과 차임 등의 반환청구)
- 한국은행 기준금리 추이 — 2026.08.27. 연 3.00% (2026-10-14 확인)
이 계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 계약 내용과 갱신 여부에 따라 법정 상한 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 관할 기관(국세청·지자체·공단 등)이나 세무사 등 전문가에게 확인하세요.